초보자가 가장 많이 막히는 용어 28개를 한 페이지에 모았습니다
이 주제는 S1. 맹지·도로 스테이지에서 실전 퀴즈로 이어집니다.
도로에 직접 닿지 않아 건축허가가 원칙적으로 나오지 않는 땅
맹지(盲地)는 도로와 직접 접하지 않은 토지를 말합니다. 건축법상 건축물을 지으려면 원칙적으로 폭 4m 이상 도로에 2m 이상 접해야 하는데, 이 요건을 못 채우면 그 땅은 맹지로 분류됩니다. 지적도만 보면 도로처럼 보이는 길이 실제로는 사도(개인 소유)이거나 현황도로에 불과해 맹지인 경우도 흔합니다.
건축을 하려면 대지가 도로에 최소 폭 이상 접해야 하는 건축법상 의무
접도의무는 건축법 제44조에 따라 대지가 너비 4m 이상 도로에 2m 이상 접해야 한다는 규정입니다. 연면적 2,000㎡ 이상 건축물은 접하는 도로 폭이 더 늘어나는 등 규모에 따라 기준이 강화됩니다. 이 요건을 못 채우면 건축허가 자체가 나지 않습니다.
지적도엔 없지만 실제로 도로로 쓰이고 있는 길
현황도로는 지목이 '도로'로 등록되어 있지 않지만, 오랫동안 마을 주민들이 실제로 통행로로 사용해 온 길을 말합니다. 일부 지자체는 건축조례로 현황도로도 접도 요건으로 인정해 건축허가를 내주기도 합니다.
국가·지자체 소유의 소규모 수로(도랑) — 진입로 확보의 변수
구거(溝渠)는 농업용수 배수를 목적으로 하는 국가 또는 지자체 소유의 좁은 수로 부지입니다. 맹지와 도로 사이에 구거가 끼어 있는 경우가 많은데, 이때는 관할 관청에 구거 점용허가를 받아 그 위에 진입로(교량·관로)를 놓을 수 있는지가 핵심 변수가 됩니다.
이 주제는 S2. 임야·농지 스테이지에서 실전 퀴즈로 이어집니다.
개발이 원칙적으로 제한되는 산지 — 임업용·공익용으로 나뉜다
보전산지는 산지관리법에 따라 임업 생산 기능 유지(임업용산지) 또는 재해방지·자연생태계보전 등 공익 기능 유지(공익용산지)를 위해 개발이 제한되는 산지입니다. 전용(다른 용도로 바꾸는 것)이 까다롭고, 가능하더라도 절차와 규제가 준보전산지보다 훨씬 무겁습니다.
보전산지 외의 산지 — 상대적으로 개발(전용)이 수월한 임야
준보전산지는 산지관리법상 보전산지로 지정되지 않은 나머지 산지를 말합니다. 산지전용허가 절차가 보전산지보다 간단하고 용도 제한도 덜해, 개발 목적의 임야 투자에서 가장 먼저 찾게 되는 유형입니다.
산지를 대지·잡종지 등 다른 용도로 바꾸기 위해 받아야 하는 허가
산지전용허가는 산지를 조림·육림 외의 용도(주택, 창고, 농지 등)로 바꿀 때 산지관리법에 따라 받아야 하는 허가입니다. 경사도·입목축적·표고 등 기준을 심사하며, 허가가 나면 대체산림자원조성비와 복구비 예치금을 내야 합니다.
농지를 사려면 시·구·읍·면장에게서 미리 받아야 하는 서류(농취증)
농지취득자격증명(약칭 농취증)은 농지법에 따라 농지를 취득하려는 사람이 농업경영계획서 등을 제출해 관할 행정청에서 발급받는 서류입니다. 이게 없으면 농지에 대한 소유권이전등기 자체가 되지 않습니다. 도시에 사는 사람도 발급받을 수 있지만, 실제 농업경영 의사와 계획이 있어야 합니다.
산지를 전용할 때 국가에 내는 부담금 — 면적과 산지 유형에 따라 산정
대체산림자원조성비는 산지전용허가를 받을 때 훼손되는 산림자원을 대체하기 위해 국가(산림청)에 납부하는 법정 부담금입니다. 단위면적당 금액에 전용면적을 곱해 산정하며, 보전산지는 준보전산지보다 단가가 높게 책정됩니다.
타인 땅 위 분묘도 일정 요건이면 관습법상 계속 존속할 권리
분묘기지권은 타인의 토지 위에 있는 분묘(무덤)를 판례·관습법에 따라 일정한 요건 하에 계속 그 자리에 존속시킬 수 있는 권리입니다. 토지주 동의 없이 오랫동안 평온·공연하게 분묘를 설치·관리해 온 경우 등 요건을 갖추면 인정될 수 있습니다.
이 주제는 S3. 용도지역 스테이지에서 실전 퀴즈로 이어집니다.
건폐율·용적률·건축 가능 용도를 정하는 토지이용규제의 기본 틀
용도지역은 국토계획법에 따라 토지를 도시지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역 등으로 나누고, 각 지역 안에서 다시 세분해 건축 가능한 용도와 건폐율·용적률 상한을 정하는 가장 기본적인 토지이용규제입니다. 토지이용계획확인서(토지이음)에서 가장 먼저 확인하는 항목입니다.
관리지역 중 개발 가능성이 가장 높은 '준도시급' 지역
계획관리지역은 관리지역(보전·생산·계획관리) 중 도시지역으로 편입이 예상되거나 계획적 개발이 필요한 지역에 지정됩니다. 관리지역 세 유형 중 건폐율(대개 40%)이 가장 높고 허용 용도도 넓어, 비도시지역 투자에서 가장 선호되는 용도지역입니다.
이른바 '그린벨트' — 용도지역과 별도로 겹쳐 적용되는 용도구역
개발제한구역(그린벨트)은 도시의 무질서한 확산을 막기 위해 용도지역과는 별개로 지정하는 용도구역입니다. 용도지역이 아무리 좋아도 개발제한구역으로 겹쳐 지정되어 있으면 건축·형질변경이 원칙적으로 금지되거나 크게 제한됩니다.
대지면적 대비 건물이 땅을 덮는 '바닥 면적'의 비율
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적(건물 1층 바닥 면적)의 비율입니다. 예를 들어 대지 1,000㎡, 건폐율 40%면 건축면적은 최대 400㎡까지 지을 수 있습니다. 용도지역별로 상한이 법령·조례로 정해져 있습니다.
대지면적 대비 건물 전체 층 바닥면적 합계의 비율 — 층수를 결정
용적률은 대지면적에 대한 연면적(지상층 바닥면적의 합계)의 비율입니다. 대지 1,000㎡, 용적률 100%면 연면적 1,000㎡까지 지을 수 있어, 건폐율이 같아도 용적률이 높으면 층수를 더 올릴 수 있습니다.
건축·형질변경 등을 하기 전에 국토계획법상 받아야 하는 사전 허가
개발행위허가는 건축물 건축, 토지 형질변경(절토·성토·정지), 공작물 설치, 토석 채취 등을 하기 전에 국토계획법에 따라 받아야 하는 허가입니다. 건축허가와 별개로 진행되거나 의제(동시 처리)되는 경우가 많고, 주변 경관·기반시설·재해 위험 등을 심사합니다.
특정 구역을 세밀하게 관리하기 위한 상세 도시계획
지구단위계획은 도시·군계획 중 특정 구역(지구)을 대상으로 토지이용을 합리화하고 기능을 증진시키기 위해 국토계획법에 따라 수립하는 상세 계획입니다. 해당 구역 안에서는 용도지역의 일반 기준과 별도로 건축물의 용도·높이·형태, 도로·기반시설 배치 등이 지구단위계획 지침으로 세부 지정됩니다.
도시계획시설·개발사업을 실제로 시행하기 전 받는 최종 인가
실시계획인가는 도시·군계획시설사업이나 도시개발사업 등을 실제로 착수하기 전, 사업 시행자가 구체적인 설계도서·자금계획 등을 담은 실시계획을 관할 행정청으로부터 인가받는 절차입니다. 결정·계획 단계를 지나 실제 공사·수용·보상이 시작되는 마지막 관문이라고 보면 됩니다.
땅을 수용하지 않고 개발 후 위치·형태를 바꿔 돌려주는 사업방식
환지방식은 도시개발사업의 시행방식 중 하나로, 사업 시행자가 토지를 수용하지 않고 개발(도로·상하수도 등 기반시설 조성)이 끝난 뒤 원래 토지소유자에게 위치와 형태를 재배치한 땅(환지)을 돌려주는 방식입니다. 이 과정에서 기반시설 용지 등으로 쓰인 만큼 면적이 줄어드는 것을 '감보'라고 합니다.
이 주제는 S4. 권리·계약 스테이지에서 실전 퀴즈로 이어집니다.
부동산의 권리관계를 공적으로 증명하는 서류 — 표제부·갑구·을구
등기부등본은 부동산의 표시(표제부)와 소유권 관련 사항(갑구), 소유권 이외의 권리 — 저당권·전세권 등(을구)을 기록한 공적 장부입니다. 갑구에는 소유권 이전, 가압류, 가처분, 경매개시결정 등이 기록되고, 을구에는 근저당권 등 담보권이 기록됩니다.
표준 계약 내용 외에 당사자가 별도로 정하는 계약 조건
특약(특약사항)은 부동산 매매계약서의 일반 조항 외에 당사자 간 별도로 합의해 추가하는 계약 조건입니다. '인허가 조건부 계약(인허가가 나지 않으면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다)'처럼 토지 거래에서는 특약이 계약의 성패를 좌우하는 경우가 많습니다.
하나의 토지를 여러 명이 지분(비율)으로 나눠 소유하는 형태
공유지분은 하나의 토지를 여러 사람이 각자 정해진 비율(지분)로 함께 소유하는 형태입니다. 임야를 지분으로 쪼개 다수에게 파는 경우가 많은데, 각 공유자는 토지 전체를 지분 비율만큼 사용·수익할 권리는 있지만 특정 부분을 배타적으로 소유·처분하기는 어렵습니다.
개발 호재를 부풀려 임야·농지 지분을 쪼개 파는 영업 방식(주의 대상)
기획부동산은 개발 가능성이 낮거나 없는 임야·농지를 저렴하게 매입한 뒤, 확정되지 않은 개발 호재를 부풀려 다수에게 소규모 지분으로 쪼개 파는 영업 형태를 가리키는 용어입니다. '곧 도로가 뚫린다', '보상이 나온다' 같은 구두 설명에 의존하는 경우가 많습니다.
이 주제는 S5. 토지보상 스테이지에서 실전 퀴즈로 이어집니다.
정비사업 등에서 분양신청을 하지 않거나 못한 조합원의 권리를 현금으로 정산
현금청산은 재개발·재건축 등 정비사업이나 공익사업에서 분양신청을 하지 않았거나 자격을 상실한 토지등소유자의 권리를, 부동산 대신 현금으로 지급해 정산하는 절차입니다. 협의가 안 되면 수용재결 절차로 넘어가 감정평가액 기준으로 강제 정산됩니다.
토지 보상금 대신 사업지구 내 다른 땅으로 받는 보상 방식
대토보상은 공익사업으로 토지를 수용당한 소유자가 현금 대신 해당 사업지구 안의 다른 토지로 보상받는 제도입니다. 일정 규모 이상 보상금을 받을 예정인 토지소유자가 신청할 수 있으며, 양도소득세 감면 등 세제 혜택과 연계되기도 합니다.
협의가 결렬됐을 때 관할 위원회가 보상금·수용 여부를 강제로 결정하는 절차
수용재결은 공익사업을 위한 토지 협의취득이 원만히 이뤄지지 않을 때, 관할 토지수용위원회가 수용 여부와 보상금액을 결정하는 절차입니다. 재결에 불복하면 이의재결이나 행정소송(보상금증감청구소송)으로 다툴 수 있습니다.
보상금 산정의 기준이 되는, 감정평가사의 공적 가치 평가
감정평가는 감정평가사가 표준지공시지가를 기준으로 인근 지가변동률, 이용상황, 주변 실거래 사례 등을 종합해 토지의 적정 가격을 산정하는 절차입니다. 공익사업 보상금은 이 감정평가액을 기초로 산정됩니다.
토지를 협의로 넘긴 사람에게 이주자택지에 준해 공급하는 택지
협의양도인택지는 공익사업 시행자에게 협의로 토지를 양도한 소유자에게, 사업지구 내 조성된 택지를 이주자택지에 준하는 조건으로 공급하는 제도입니다. 보상금과는 별개로 향후 거주·자산 형성 수단을 제공한다는 취지입니다.