현금청산

법령에 "현금청산"의 정의는 없습니다

"현금청산"이라는 말은 어느 법령에도 정의 규정이 없습니다. 더 놀라운 것은, 현금청산의 근거로 꼽히는 도시정비법 제73조에도 그 말이 나오지 않는다는 점입니다. 제73조의 제목은 "분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치"이고, 문언은 "손실보상에 관한 협의"입니다.

"현금청산"이라는 표현은 같은 법 제76조 제1항 제3호("너무 좁은 토지 또는 건축물을 취득한 자나 정비구역 지정 후 분할된 토지 또는 집합건물의 구분소유권을 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다")와 시행령 제35조·제60조·제62조에 나옵니다. 시행령 제35조가 "법 제73조에 따른 현금청산 금액"이라고 적어서, 제73조의 통칭이 현금청산임을 역으로 알 수 있는 구조입니다.

그래서 글이나 서류에 쓸 때는 "도시정비법 제73조에 따른 손실보상(통칭 현금청산)"처럼 조문을 함께 적는 편이 안전합니다.

90일 협의, 그다음 60일 — 150일이 아닙니다

「도시 및 주거환경정비법」 제73조① 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다.
1. 분양신청을 하지 아니한 자
2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자
3. 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자
4. 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자
② … 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다.

세 가지를 짚겠습니다.

• "150일"은 폐지된 구법입니다. 구 도시정비법 제47조가 "해당하게 된 날부터 150일 이내"였고, 2017년 3월 30일 시행본에서 이미 90일로 바뀌었습니다. 90 + 60 = 150이어서 혼동이 계속 재생산되는 것으로 보입니다.
• 90일은 협의 기간이지 지급 기한이 아닙니다. 구법에서는 90일이 "현금으로 청산하여야" 하는 완료 기한이었지만, 현행 제73조 제1항의 90일은 협의를 해야 하는 기간입니다.
• 대상자는 세 가지가 아니라 네 가지입니다. 제3호(투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없는 자)가 빠진 설명이 많습니다. 기산일도 인가일이 아니라 인가·고시된 날의 다음 날입니다.

기한을 넘기면 제3항에 따라 지연일수에 대한 이자가 붙습니다. 시행령 제60조 제2항의 이율은 6개월 이내 연 5%, 6개월 초과 12개월 이내 연 10%, 12개월 초과 연 15%입니다.

금액은 어떻게 정해지는가

시행령 제60조 제1항은 "현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다"고 하고, 재개발사업의 손실보상액 산정을 위한 감정평가법인등 선정은 토지보상법 제68조 제1항에 따르도록 합니다.

협의가 안 되면 수용재결(재개발) 또는 매도청구소송(재건축)으로 넘어갑니다. 그리고 관리처분계획에는 현금으로 청산해야 하는 토지등소유자별 명세와 청산방법을 적어야 합니다(시행령 제62조 제1호).

한편 분양신청과 무관하게, 법 제76조 제1항 제3호에 따라 너무 좁은 토지·건축물을 취득한 자나 정비구역 지정 후 분할된 토지·구분소유권을 취득한 자는 관리처분계획 수립 기준에 따라 현금으로 청산할 수 있습니다. 이건 재량 규정이고 성격이 다릅니다.

혼동되는 세 제도 — 전혀 다릅니다

도시개발법에는 "현금청산"이라는 문언이 아예 없습니다. 환지 과부족을 금전으로 정산하는 것은 청산금(제41조)이고, 성질도 다릅니다 — 환지를 더 받은 사람은 오히려 납부합니다. 청산금은 환지처분을 할 때 결정하고(제41조 제2항), 받을 권리나 징수할 권리는 5년이면 시효로 소멸합니다(제47조).

토지보상법 제63조의 제목은 "현금보상 등"이고 "현금청산"이라는 말은 그 법에 없습니다. 제1항 본문이 "손실보상은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급하여야 한다"는 원칙을 선언할 뿐이고, 이어지는 단서와 각 항에 대토보상·채권보상이라는 넓은 예외가 있습니다.

가로주택정비사업·소규모재건축이라면 또 다릅니다. 빈집법 제36조는 사업시행계획이 인가·고시된 날부터 90일 이내로 기산일이 다릅니다.

근거 법령

※ 위 조문은 2026-10-14 국가법령정보센터 원문과 대조한 내용입니다. 법령은 개정될 수 있고, 조례로 기준이 달라지는 항목은 해당 시·군·구 조례를 직접 확인하십시오.

계약 전에 확인할 것

1. 내가 어느 제도에 해당하는지부터 가립니다 — 정비사업의 분양신청 문제인지, 환지 방식의 청산금인지, 공익사업 수용인지에 따라 법이 다릅니다.
2. 정비사업이라면 관리처분계획 인가·고시일을 확인하고 그 다음 날부터 90일을 셉니다. 사업시행자가 분양신청기간 종료 다음 날부터 협의를 시작할 수도 있습니다.
3. 협의 기간이 지났는데 수용재결 신청이나 매도청구소송이 없다면 지연이자가 발생하고 있는지 확인합니다.
4. 감정평가 결과를 받으면 평가서의 비교표준지, 시점 수정, 개별요인 비교 근거를 항목별로 확인합니다.
5. 환지 방식이라면 받는 쪽인지 내는 쪽인지 먼저 확인합니다. 청산금은 징수되는 경우도 있고 권리는 5년이면 소멸합니다.

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