토지보상

대토보상

현금 대신 조성된 토지로 받는 보상 — 면적 한도와 보유 기간이 법에 박혀 있습니다

원칙은 현금, 예외가 대토

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제63조(현금보상 등) ① 손실보상은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급하여야 한다. 다만, 토지소유자가 원하는 경우로서 사업시행자가 … 토지로 보상이 가능한 경우에는 … 그 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상할 수 있다.

조문 제목이 '대토보상'이 아니라 '현금보상 등'이라는 점에 제도의 성격이 드러납니다. 현금보상이 원칙이고 대토는 단서로 열린 예외입니다. 그래서 신청한다고 다 되는 것이 아니라 토지소유자가 원하고 + 사업시행자가 토지이용계획상 가능하다고 판단해야 성립합니다.

누가 받을 수 있는가

대상자 요건은 법과 시행령 두 군데에 나뉘어 있습니다.

제63조 제1항 제1호 — 토지로 보상받을 수 있는 자는 토지의 보유기간 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자로서 「건축법」 제57조제1항에 따른 대지의 분할 제한 면적 이상의 토지를 사업시행자에게 양도한 자가 된다. …

같은 법 시행령 제24조의3 — "대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자"란 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 날의 1년 전부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 토지를 소유한 자를 말한다.

면적 요건에 함정이 있습니다. 법은 "건축법 제57조 제1항에 따른 대지의 분할 제한 면적 이상"이라고만 하는데, 건축법 제57조 제1항은 그 면적을 대통령령의 범위에서 지자체 조례로 정하도록 하고 있습니다. 즉 최소 양도면적은 지역마다 다릅니다. 해당 시·군·구 건축조례를 확인해야 확정됩니다.

대상자가 몰리면 순위가 정해집니다 — 부재부동산 소유자가 아닌 사람 중 해당 공익사업지구 내에 거주하는 자로서 토지 보유기간이 오래된 자 순입니다. 그 밖의 우선순위와 결정방법은 사업시행자가 정해 공고합니다.

면적 한도는 법에 숫자로 있습니다

제63조 ② … 그 보상면적은 주택용지는 990제곱미터, 상업용지는 1천100제곱미터를 초과할 수 없다.

이 두 숫자는 시행령이 아니라 법률 본문에 직접 박혀 있습니다. 조례로 달라지지 않습니다. 보상금이 아무리 커도 받을 수 있는 땅의 면적에는 상한이 있다는 뜻이고, 한도를 넘는 부분은 현금이나 채권으로 받게 됩니다.

보상하는 토지의 가격은 다른 법률에 특별한 규정이 없으면 일반 분양가격으로 산정합니다(제63조 제1항 제2호).

받은 뒤의 제약 — 전매 금지와 1년

대토보상 대상자로 결정되고 나면 두 가지 제약이 따라붙습니다.

전매 금지 (제63조 제3항) — 보상계약 체결일부터 소유권이전등기를 마칠 때까지 매매·증여 등 권리변동을 수반하는 모든 행위를 할 수 없습니다. 상속과 부동산투자회사법에 따른 개발전문 부동산투자회사에 대한 현물출자는 예외입니다. 위반하면 현금보상으로 전환됩니다.
1년 후 현금 전환 요청 (제63조 제4항) — 보상계약 체결일부터 1년이 지나면 현금으로 전환해 보상해 줄 것을 요청할 수 있습니다.

그 밖에 사업계획 변경 등으로 토지보상이 어려워지면 현금으로 바뀔 수 있고(제5항), 체납처분·강제집행을 받거나 세대원 전원이 해외로 이주하는 등의 사유가 생기면 현금보상으로 전환됩니다(제6항).

근거 법령

조문	핵심 내용
토지보상법 제63조 제1항 본문	손실보상은 현금 지급이 원칙
토지보상법 제63조 제1항 단서	대토보상의 근거
토지보상법 제63조 제1항 제1호	대상자 — 보유기간 요건 + 대지 분할 제한 면적 이상 양도
같은 법 시행령 제24조의3	고시일 1년 전부터 계약체결일·수용재결일까지 계속 소유
토지보상법 제63조 제2항	주택용지 990㎡ / 상업용지 1,100㎡ 한도
토지보상법 제63조 제3항	소유권이전등기 전까지 전매 금지 (상속 등 예외)
토지보상법 제63조 제4항	보상계약 체결일부터 1년 경과 시 현금 전환 요청 가능