특약(특약사항)

법에 정의는 없지만 효력은 있습니다

민법 전체에서 "특약"은 두 곳의 조문 제목에만 나오고(제584조, 제672조) 정의 규정은 없습니다. 공인중개사법과 부동산 거래신고 등에 관한 법률 본문에도 "특약"이라는 단어는 나오지 않습니다. 즉 특약은 거래 실무에서 쓰는 말입니다.

그렇다면 왜 효력이 있느냐 — 민법 제105조 때문입니다.

「민법」 제105조(임의규정) 법률행위의 당사자가 법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다.

법에 정해진 내용이라도 '임의규정'이라면 당사자가 다르게 정할 수 있고, 그 경우 당사자의 약정이 우선한다는 뜻입니다. 계약서 특약란이 힘을 갖는 근거가 여기입니다.

특약으로도 못 넘는 선

그렇다고 무엇이든 쓸 수 있는 것은 아닙니다. 민법이 한계를 긋습니다.

제584조가 특히 중요합니다. "현 상태 그대로 매수하며 매도인은 하자에 대해 책임지지 않는다"는 특약은 토지 거래에서 흔한데, 그 특약이 있어도 매도인이 알면서 숨긴 사실에 대해서는 책임이 남습니다.

「민법」 제584조(담보책임면제의 특약) 매도인은 전15조에 의한 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다.

토지 매매에서 넣어 두면 좋은 특약

토지는 건물과 달리 "보면 아는" 하자가 적습니다. 허가가 나느냐 마느냐가 돈의 전부인데 그것은 계약 시점에 알 수 없습니다. 그래서 조건부 특약이 실질적인 안전장치가 됩니다.

• 인허가 조건부 — "잔금일까지 ○○허가(개발행위허가·산지전용허가 등)를 받지 못하면 계약은 자동 해제하고 계약금을 반환한다"
• 진입로 확보 조건부 — "건축허가에 필요한 도로 요건을 충족하지 못하는 것으로 확인되면 …"
• 권리관계 정리 — "잔금일까지 등기부상 근저당권·가압류를 말소한다"
• 현황과 공부의 불일치 — "실측 결과 면적이 공부와 ○% 이상 차이가 나면 …"
• 고지 의무 확인 — "매도인은 토지거래허가구역 지정, 수용·보상 계획, 분할 제한 등 알고 있는 사항을 모두 고지하였다"

핵심은 기한과 효과를 숫자로 적는 것입니다. "협의한다", "노력한다"로 끝나는 특약은 분쟁이 생겼을 때 거의 쓸모가 없습니다.

근거 법령

※ 위 조문은 2026-10-13 국가법령정보센터 원문과 대조한 내용입니다. 법령은 개정될 수 있고, 조례로 기준이 달라지는 항목은 해당 시·군·구 조례를 직접 확인하십시오.

계약 전에 확인할 것

1. 특약마다 '언제까지'와 '안 되면 어떻게 되는지'가 적혀 있는지 확인합니다.
2. '노력한다', '협의한다'로 끝나는 문장은 효력을 기대하기 어렵습니다. 조건과 효과로 바꿉니다.
3. 하자담보 면제 특약이 있어도 매도인이 알고 숨긴 사실은 면책되지 않습니다(제584조).
4. 위약금 조항은 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다(제398조 제2항).

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