권리·계약

기획부동산

법령에 없는 말입니다 — 특정 영업 방식을 가리키는 통칭

법령 용어가 아닙니다

"기획부동산"은 공인중개사법, 부동산 거래신고 등에 관한 법률, 농지법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 산지관리법 어디에도 나오지 않는 말입니다. 법제처 법령용어 데이터베이스에도 등재돼 있지 않습니다.

그러므로 "기획부동산은 불법이다"는 말은 정확하지 않습니다. 업체의 형태 자체를 금지하는 법은 없고, 그 업체가 한 개별 행위가 어떤 법을 위반했는지를 따질 뿐입니다. 거꾸로 말하면, 합법적으로 영업하면서도 사는 사람에게는 손해가 되는 거래가 얼마든지 가능합니다. 그래서 "불법이냐"가 아니라 "이 땅이 내가 쓸 수 있는 땅이냐"를 물어야 합니다.

행위별로 걸리는 법

행위	적용 법령
중개사무소 개설등록 없이 중개업	공인중개사법 제9조 위반 → 제48조
중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위	공인중개사법 제33조 제1항 제1호
거래상 중요사항에 관해 거짓된 언행으로 판단을 그르치게 하는 행위	공인중개사법 제33조 제1항 제4호
부동산투기를 조장하는 행위	공인중개사법 제33조 제1항 제7호
소유권이전등기를 하지 않고 다시 제3자에게 되파는 행위(미등기 전매)	부동산등기 특별조치법 제2조 제2항 → 제8조
농지를 자기 농업경영에 쓰지 않으면서 취득	농지법 제6조 제1항, 제8조
토지거래허가구역에서 허가 없이 체결한 계약	부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 → 제6항에 따라 효력 없음

토지거래허가는 국토계획법이 아닙니다. 오래된 글에는 "국토계획법상 토지거래허가"라고 쓰여 있는 경우가 많은데, 국토계획법의 토지거래허가 조항(제117조~제126조)은 2016년 1월 19일 전부 삭제되었고 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조·제11조로 옮겨졌습니다. 허가 없이 체결한 계약은 같은 법 제11조 제6항에 따라 효력이 발생하지 않습니다.

왜 공유지분 형태가 많은가

개발이 어려운 임야나 농지를 통째로 팔기는 어렵습니다. 그래서 한 필지를 여러 사람의 공유지분으로 나눠 파는 방식이 쓰입니다. 사는 사람 입장에서는 금액이 작아 부담이 적어 보이지만, 민법 제264조에 따라 공유물의 처분·변경에는 다른 공유자의 동의가 필요합니다. 공유자가 수십 명이 되면 그 동의를 모으는 것이 사실상 불가능해집니다.

참고로 국토계획법 제56조 제1항 제4호는 '토지 분할'을 개발행위허가 대상으로 두고 있는데, 공유지분 매매는 필지를 물리적으로 나누는 것이 아니라서 이 조항의 적용을 받지 않는다는 점이 구조적 틈으로 지적되곤 합니다. 다만 이 해석을 확정하는 유권해석이나 판례를 저희가 직접 확인하지는 못했습니다 — 단정적으로 받아들이지 마십시오.

계약 전에 해야 할 다섯 가지

업체를 판별하려 애쓰기보다 땅을 확인하는 쪽이 훨씬 빠르고 확실합니다. 다음 다섯 가지는 모두 무료로 확인할 수 있습니다.

토지이용계획확인서를 직접 발급받아 용도지역과 규제 사항을 봅니다. 업체가 준 자료 말고 직접.
등기사항증명서로 소유자와 공유자 수, 지분 이전 이력을 봅니다.
지적도로 도로와 접해 있는지(맹지인지) 봅니다.
임야라면 경사도와 보전산지 여부를 확인합니다. 준보전산지여도 경사도에서 막힙니다.
"개발 예정"이라는 말을 들었다면 해당 지자체 고시·공고 원문을 찾습니다. 없으면 없는 겁니다.

그리고 상대방이 공인중개사 자격과 중개사무소 개설등록을 갖추었는지 확인하십시오. 등록 없이 중개업을 하는 것 자체가 공인중개사법 위반입니다.

근거 법령

조문	핵심 내용
공인중개사법 제9조·제48조	중개사무소 개설등록 없이 중개업을 한 자에 대한 벌칙
공인중개사법 제33조 제1항	금지행위 — 매매업(1호), 거짓 언행(4호), 투기 조장(7호)
부동산등기 특별조치법 제2조·제8조	소유권이전등기 신청의무와 미등기 전매 금지
농지법 제6조 제1항·제8조	자기 농업경영 원칙, 농지취득자격증명
부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조·제11조	토지거래허가구역 지정 및 허가 — 제11조 제6항: 무허가 계약은 효력 없음
민법 제264조	공유물의 처분·변경에는 다른 공유자의 동의 필요