등기부등본

이름부터 바뀌었습니다

2011년 4월 12일 부동산등기법 전부개정(법률 제10580호)으로 등기부등본이라는 용어는 등기사항증명서로 바뀌었습니다. 그 부칙 제5조 제1항은 "다른 법령에서 등기부등본 또는 초본을 인용한 경우에는 등기사항증명서를 인용한 것으로 본다"고 정했고, 부칙 제4조에서 국유재산법·민사집행법·공인중개사법 등 여러 법률의 "등기부등본"을 일괄 개정했습니다.

「부동산등기법」 제19조① 누구든지 수수료를 내고 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 등기기록에 기록되어 있는 사항의 전부 또는 일부의 열람과 이를 증명하는 등기사항증명서의 발급을 청구할 수 있다. 다만, 등기기록의 부속서류에 대하여는 이해관계 있는 부분만 열람을 청구할 수 있다.

현행 부동산등기법·부동산등기규칙 본문에 "등기부등본"은 한 번도 나오지 않습니다(부칙의 개정 지시문에만 남아 있습니다). 다만 개인정보 보호법 시행령 제29조의3처럼 정비되지 않은 하위법령과 일부 별지서식에는 아직 그 표현이 남아 있어, "현행 법령에 전혀 없다"고까지 말하면 정확하지 않습니다.

표제부·갑구·을구 — 근거는 법률 제15조 제2항

「부동산등기법」 제15조② 등기기록에는 부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 표제부와 소유권에 관한 사항을 기록하는 갑구(甲區) 및 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 을구(乙區)를 둔다.

흔히 부동산등기규칙 제13조를 근거로 드는데, 규칙 제13조는 각 구에 어떤 란(欄)을 두는지만 정합니다 — 갑구와 을구에는 순위번호란·등기목적란·접수란·등기원인란·권리자 및 기타사항란을 둔다는 식입니다. 갑구 = 소유권, 을구 = 소유권 외의 권리라는 구분 자체는 법률에 있습니다.

같은 조 제1항은 물적 편성주의를 정합니다 — 1필의 토지 또는 1개의 건물에 대하여 1개의 등기기록을 둡니다 (구분건물은 1동 전부에 1개).

권리자가 2인 이상이면 지분을 기록하고, 합유인 때에는 그 뜻을 기록합니다(법 제48조 제4항).

어디에 무엇이 적히는가 — 가등기·가압류·가처분

• 가등기 — 법 제88조에 따라 권리의 설정·이전·변경·소멸의 청구권을 보전하려 할 때 합니다. 법 제91조는 "본등기의 순위는 가등기의 순위에 따른다"고만 정합니다. 순위가 소급할 뿐 물권변동 시점이 소급한다는 규정은 없습니다. 기록 위치는 대상 권리에 따라 갑구(소유권이전청구권)나 을구(저당권 등)로 갈립니다 — 전용 조문은 없고 제15조 제2항의 원칙에 따릅니다.
• 가처분 — 부동산등기규칙 제151조 제2항에 명문이 있습니다. 피보전권리가 소유권 이외의 권리설정등기청구권이면서 소유명의인을 가처분채무자로 하는 경우에는 그 가처분등기를 갑구에 합니다. 내용상으로는 을구가 맞지만 규칙이 명문으로 예외를 둔 것입니다.
• 가압류·경매개시결정 — 민사집행법 제293조·제94조에 따라 법원사무관등의 촉탁으로 기입됩니다. 갑구에 한다는 명문 조문은 없고, 소유권의 처분제한에 관한 사항이므로 제15조 제2항의 성질상 갑구에 기록됩니다.

등기를 믿어도 되는가 — 공신력 문제

「민법」 제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.
제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득) 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.

제187조가 실무에서 중요합니다. 상속·경매·수용·판결로 생긴 권리는 등기 없이도 이미 효력이 있습니다. 그래서 등기부에 안 보이는 권리자가 존재할 수 있습니다.

그리고 자주 듣는 "등기에는 공신력이 없다"는 말 — 그런 명문 규정은 없습니다. 민법·부동산등기법·부동산등기규칙 전문에 "공신력"이라는 단어는 한 번도 나오지 않습니다. 학설과 판례로 확립된 법리입니다. 결과는 같습니다. 등기를 믿고 거래했는데 그 등기가 무효였다면, 믿었다는 사실만으로 소유권을 얻지는 못합니다. 그래서 등기부 열람만으로 끝내지 말고 전 소유자와의 거래 경위, 점유 상태, 권리관계를 함께 확인해야 합니다.

근거 법령

※ 위 조문은 2026-10-14 국가법령정보센터 원문과 대조한 내용입니다. 법령은 개정될 수 있고, 조례로 기준이 달라지는 항목은 해당 시·군·구 조례를 직접 확인하십시오.

계약 전에 확인할 것

1. 계약 직전과 잔금일 당일에 각각 새로 발급받아 대조합니다. 그 사이에 새 권리제한이 들어올 수 있습니다.
2. 갑구에서 소유자와 처분제한(가압류·가처분·경매개시결정·가등기)을, 을구에서 근저당권 등 담보권을 확인합니다.
3. 소유권이전 원인이 상속·경매·판결이면 민법 제187조에 따라 등기 전에도 효력이 있었던 권리가 없는지 따로 확인합니다.
4. 가등기가 있으면 본등기 시 그 순위로 밀린다는 점을 전제로 거래 조건을 잡습니다.
5. 등기부에 드러나지 않는 유치권·법정지상권·임차권 등은 현장 점유 상태로 확인해야 합니다.

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