실시계획인가

무엇을 인가받는 것인가

개발사업은 보통 ① 구역·지구 지정 → ② 개발계획 수립 → ③ 실시계획 작성·인가 → ④ 공사 → ⑤ 준공 순으로 갑니다. 실시계획은 그 중 "실제로 이렇게 짓겠다"는 구체적인 설계도에 해당하고, 이것을 행정청이 승인해 주는 것이 실시계획인가입니다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제88조(실시계획의 작성 및 인가 등)
① 도시·군계획시설사업의 시행자는 … 그 도시·군계획시설사업에 관한 실시계획(이하 "실시계획"이라 한다)을 작성하여야 한다.
② 도시·군계획시설사업의 시행자(국토교통부장관, 시·도지사와 대도시 시장은 제외한다)는 … 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장의 인가를 받아야 한다.

도시개발사업이라면 근거가 다릅니다. 「도시개발법」 제17조 제1항·제2항이 같은 구조로 실시계획 작성과 지정권자의 인가를 규정하고, 이 경우 실시계획에 지구단위계획이 포함되어야 합니다.

'인가'인 법과 '승인'인 법

용어가 섞여 쓰이는데, 법률마다 다릅니다. 국토계획법과 도시개발법은 인가, 나머지 대부분은 승인입니다.

법률	조문	용어
국토의 계획 및 이용에 관한 법률	제88조	실시계획 인가
도시개발법	제17조	실시계획 인가
택지개발촉진법	제9조	실시계획 승인
산업입지 및 개발에 관한 법률	제17조~제19조	개발실시계획 승인
경제자유구역법	제9조	실시계획 승인

고시·공고문을 읽을 때 "실시계획 승인"이라고 돼 있으면 국토계획법이 아닌 다른 법의 사업이라는 뜻입니다. 그 차이가 다음 항목에서 중요해집니다.

핵심 — 수용권은 언제 생기는가

토지 소유자 입장에서 실시계획인가가 중요한 이유는 하나입니다. 내 땅이 강제로 수용될 수 있는 단계인가.

국토계획법상 도시·군계획시설사업이라면 답은 명확합니다. 근거는 제88조가 아니라 제96조 제2항입니다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제96조 ② … 제91조에 따른 실시계획을 고시한 경우에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제20조제1항과 제22조에 따른 사업인정 및 그 고시가 있었던 것으로 본다. 다만, 재결 신청은 … 실시계획에서 정한 도시·군계획시설사업의 시행기간에 하여야 한다.

정확히 말하면 인가 처분이 난 때가 아니라 제91조에 따라 실시계획이 고시된 때입니다. 토지보상법 제22조 제3항이 "사업인정은 고시한 날부터 효력이 발생한다"고 정하고 있기 때문입니다.

헌법재판소도 이 구조를 합헌으로 판단했습니다(헌재 2007. 11. 29. 선고 2006헌바79). 도시계획시설사업 자체에 공공필요성이 인정되고 의견청취·관계기관 협의 절차가 마련돼 있으므로 실시계획 인가를 사업인정으로 의제해도 적법절차원칙과 헌법 제23조 제3항에 위반되지 않는다는 취지입니다.

다른 법에서는 더 일찍 생깁니다

여기서 많이들 틀립니다. "실시계획인가가 나야 수용권이 생긴다"는 설명을 다른 사업에 그대로 옮기면 안 됩니다.

법률	사업인정이 의제되는 시점	근거
국토계획법	실시계획 고시	제96조 제2항
도시개발법	수용 대상 토지 세부목록 고시	제22조 제3항
택지개발촉진법	택지개발지구 지정·고시	제12조 제2항
산업입지법	산업단지 지정·고시(또는 세부목록 고시)	제22조 제2항

택지개발이나 산업단지는 실시계획 승인보다 훨씬 앞선 '지구·단지 지정' 단계에서 이미 사업인정이 의제됩니다. 즉 그런 사업에서는 실시계획 승인을 기다릴 것 없이, 지정 고시가 난 순간 이미 수용 절차가 열려 있는 셈입니다.

장기미집행 시설이라면 실효 조항도 보십시오

도시·군계획시설결정 고시일부터 10년이 지난 뒤 실시계획을 인가받은 시행자가 실시계획 고시일부터 5년 이내에 재결신청을 하지 않으면 그 실시계획은 5년이 지난 다음 날 효력을 잃습니다(국토계획법 제88조 제7항). 토지 면적의 3분의 2 이상을 확보한 경우에는 7년입니다. 오래 묶여 있던 땅이라면 이 조항의 기산일을 확인할 필요가 있습니다.

근거 법령

조문	핵심 내용
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제88조	실시계획의 작성 및 인가
같은 법 제91조	실시계획의 고시
같은 법 제96조 제2항	실시계획 고시 = 토지보상법상 사업인정 및 고시 의제
같은 법 제88조 제7항	장기미집행 시설의 실시계획 실효 (5년 / 7년)
도시개발법 제17조·제22조 제3항	실시계획 인가 / 세부목록 고시 시 사업인정 의제
택지개발촉진법 제12조 제2항	택지개발지구 지정·고시 시 사업인정 의제
산업입지 및 개발에 관한 법률 제22조 제2항	산업단지 지정·고시 시 사업인정 의제

※ 위 조문은 2026-10-13 국가법령정보센터 원문과 대조한 내용입니다. 법령은 개정될 수 있고, 조례로 기준이 달라지는 항목은 해당 시·군·구 조례를 직접 확인하십시오.

계약 전에 확인할 것

1. 고시문 제목에서 근거 법률을 먼저 확인합니다. '인가'인지 '승인'인지로 법이 갈립니다.
2. 국토계획법 사업이면 실시계획 '고시'일을 확인합니다. 인가일이 아니라 고시일이 기준입니다.
3. 택지개발·산업단지라면 지구·단지 지정 고시일을 확인합니다. 그 시점에 이미 수용 절차가 열려 있습니다.
4. 보상계획 열람 공고가 났는지 확인합니다. 이의 제기에는 기한이 있습니다.

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