토지보상 가이드

대토보상

현금 대신 조성된 토지로 받는 보상 — 면적 한도와 보유 기간이 법에 박혀 있습니다

원칙은 현금, 예외가 대토

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제63조(현금보상 등) ① 손실보상은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급하여야 한다. 다만, 토지소유자가 원하는 경우로서 사업시행자가 … 토지로 보상이 가능한 경우에는 … 그 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상할 수 있다.

조문 제목이 '대토보상'이 아니라 '현금보상 등'이라는 점에 제도의 성격이 드러납니다. 현금보상이 원칙이고 대토는 단서로 열린 예외입니다. 그래서 신청한다고 다 되는 것이 아니라 토지소유자가 원하고 + 사업시행자가 토지이용계획상 가능하다고 판단해야 성립합니다.

누가 받을 수 있는가

대상자 요건은 법과 시행령 두 군데에 나뉘어 있습니다.

제63조 제1항 제1호 — 토지로 보상받을 수 있는 자는 토지의 보유기간 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자로서 「건축법」 제57조제1항에 따른 대지의 분할 제한 면적 이상의 토지를 사업시행자에게 양도한 자가 된다. …

같은 법 시행령 제24조의3 — "대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자"란 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 날의 1년 전부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 토지를 소유한 자를 말한다.

면적 요건에 함정이 있습니다. 법은 "건축법 제57조 제1항에 따른 대지의 분할 제한 면적 이상"이라고만 하는데, 건축법 제57조 제1항은 그 면적을 대통령령의 범위에서 지자체 조례로 정하도록 하고 있습니다. 즉 최소 양도면적은 지역마다 다릅니다. 해당 시·군·구 건축조례를 확인해야 확정됩니다.

대상자가 몰리면 순위가 정해집니다 — 부재부동산 소유자가 아닌 사람 중 해당 공익사업지구 내에 거주하는 자로서 토지 보유기간이 오래된 자 순입니다. 그 밖의 우선순위와 결정방법은 사업시행자가 정해 공고합니다.

면적 한도는 법에 숫자로 있습니다

제63조 ② … 그 보상면적은 주택용지는 990제곱미터, 상업용지는 1천100제곱미터를 초과할 수 없다.

이 두 숫자는 시행령이 아니라 법률 본문에 직접 박혀 있습니다. 조례로 달라지지 않습니다. 보상금이 아무리 커도 받을 수 있는 땅의 면적에는 상한이 있다는 뜻이고, 한도를 넘는 부분은 현금이나 채권으로 받게 됩니다.

보상하는 토지의 가격은 다른 법률에 특별한 규정이 없으면 일반 분양가격으로 산정합니다(제63조 제1항 제2호).

받은 뒤의 제약 — 전매 금지와 1년

대토보상 대상자로 결정되고 나면 두 가지 제약이 따라붙습니다.

• 전매 금지 (제63조 제3항) — 보상계약 체결일부터 소유권이전등기를 마칠 때까지 매매·증여 등 권리변동을 수반하는 모든 행위를 할 수 없습니다. 상속과 부동산투자회사법에 따른 개발전문 부동산투자회사에 대한 현물출자는 예외입니다. 위반하면 현금보상으로 전환됩니다.
• 1년 후 현금 전환 요청 (제63조 제4항) — 보상계약 체결일부터 1년이 지나면 현금으로 전환해 보상해 줄 것을 요청할 수 있습니다.

그 밖에 사업계획 변경 등으로 토지보상이 어려워지면 현금으로 바뀔 수 있고(제5항), 체납처분·강제집행을 받거나 세대원 전원이 해외로 이주하는 등의 사유가 생기면 현금보상으로 전환됩니다(제6항).

근거 법령

계약 전에 확인할 것

1. 고시일 기준으로 1년 전부터 계속 소유했는지 확인합니다. 하루라도 모자라면 대상이 아닙니다.
2. 해당 시·군·구 건축조례에서 대지의 분할 제한 면적을 확인합니다. 최소 양도면적이 여기서 정해집니다.
3. 사업시행자가 공고한 우선순위·대상자 결정방법을 확인합니다. 법에 다 적혀 있지 않습니다.
4. 990㎡ / 1,100㎡ 한도를 넘는 부분이 어떻게 처리되는지 사업시행자에게 확인합니다.

함께 보기: 현금청산 · 협의양도인택지 · 수용재결 · 감정평가

협의양도인택지

수용재결로 가지 않고 협의에 응한 토지주에게 주는 택지 — 용어 자체는 법령에 없습니다

이름은 실무 용어, 제도는 법령에 있습니다

먼저 정확히 해 둘 것이 있습니다. "협의양도인택지"라는 말은 어느 법령에도 나오지 않습니다. 공공주택 특별법 시행령·시행규칙, 택지개발촉진법 시행령·시행규칙, 주택공급에 관한 규칙을 다 찾아봐도 "협의양도"라는 단어 자체가 없습니다. 이것은 LH 등 사업시행자가 쓰는 실무 명칭입니다.

그렇다고 근거 없는 제도는 아닙니다. 법령은 "토지보상법에 따른 협의에 응하여 … 양도한 자에게 … 토지를 공급하는 경우"라는 표현으로 수의계약 공급을 허용하고 있습니다. 즉 제도의 뼈대는 법령에, 이름과 세부 운영기준은 사업시행자에게 있는 구조입니다.

근거 조문은 사업 종류에 따라 다릅니다

택지개발촉진법 쪽은 인용에 주의가 필요합니다. 인터넷 자료에 흔히 "제13조의2 제5항 제4호"라고 적혀 있는데, 2021년 개정으로 항 번호가 밀려 현재는 제7항 제4호입니다. (시행규칙이 아직 옛 항 번호를 인용하고 있어 혼선이 생긴 것으로 보입니다.)

「공공주택 특별법 시행령」 제24조 ⑤ … 수의계약의 방법으로 공급할 수 있다. … 4. 토지보상법에 따른 협의에 응하여 그가 소유하는 주택지구 내 토지의 전부[수도권인 경우에는 해당 토지의 면적이 국토교통부령으로 정하는 면적 이상인 경우로 한정…]를 공공주택사업자에게 양도한 자(공고일의 1년 전부터 토지를 소유한 자로 한정…)에게 국토교통부령으로 정하는 규모의 토지를 공급하는 경우

법령이 정한 숫자

「공공주택 특별법 시행규칙」 제7조가 위 위임을 받아 숫자를 정합니다.

공급 순위도 법령에 있습니다. 시행규칙 제7조의2에 따라 ① 공고일부터 역산하여 5년 전부터 소유한 토지를 양도한 자, ② 그 밖의 자 순으로 구분하고, 각 순위 안에서는 해당 시·도에 1년 이상 거주한 자에게 우선 공급한 뒤 추첨합니다. LH 안내문에 나오는 '1순위/2순위'와 '1년 이상 거주자 우선'은 LH가 임의로 만든 것이 아니라 이 조문입니다.

법령이 아니라 LH 기준인 것

반대로, LH 안내에 적혀 있지만 법령에는 근거가 없는 항목들이 있습니다. 이것을 구분하지 않으면 "법에 그렇게 돼 있다"고 잘못 알게 됩니다.

따라서 구체적인 조건은 반드시 해당 지구의 공급 공고문을 봐야 합니다. 법령만 보고 판단하면 틀리고, 다른 지구 사례만 보고 판단해도 틀립니다.

이주자택지와 다릅니다

자주 혼동되는데 대상과 조건이 다릅니다.

※ 위 표의 규모·가격은 LH 안내 기준이며 법령 규정이 아닙니다. 지구마다 공고로 확정됩니다.

근거 법령

계약 전에 확인할 것

1. 내 토지가 속한 사업이 공공주택지구인지 택지개발지구인지 확인합니다. 근거 조문이 다릅니다.
2. 공고일 기준 1년 전부터 소유하고 있었는지 확인합니다.
3. 수도권이라면 양도 면적이 1,000㎡ 이상인지 확인합니다.
4. 해당 지구의 공급 공고문을 직접 읽습니다. 가격·법인 제외·공유지분 처리는 공고로 정해집니다.
5. 토지·물건·영업손실 중 일부라도 수용재결로 가면 대상에서 빠질 수 있으니 사업시행자에게 확인합니다.

함께 보기: 대토보상 · 현금청산 · 수용재결 · 감정평가

현금청산

정비사업의 제도입니다 — 토지보상법의 현금보상, 도시개발법의 청산금과 다릅니다

법령에 "현금청산"의 정의는 없습니다

"현금청산"이라는 말은 어느 법령에도 정의 규정이 없습니다. 더 놀라운 것은, 현금청산의 근거로 꼽히는 도시정비법 제73조에도 그 말이 나오지 않는다는 점입니다. 제73조의 제목은 "분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치"이고, 문언은 "손실보상에 관한 협의"입니다.

"현금청산"이라는 표현은 같은 법 제76조 제1항 제3호("너무 좁은 토지 또는 건축물을 취득한 자나 정비구역 지정 후 분할된 토지 또는 집합건물의 구분소유권을 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다")와 시행령 제35조·제60조·제62조에 나옵니다. 시행령 제35조가 "법 제73조에 따른 현금청산 금액"이라고 적어서, 제73조의 통칭이 현금청산임을 역으로 알 수 있는 구조입니다.

그래서 글이나 서류에 쓸 때는 "도시정비법 제73조에 따른 손실보상(통칭 현금청산)"처럼 조문을 함께 적는 편이 안전합니다.

90일 협의, 그다음 60일 — 150일이 아닙니다

「도시 및 주거환경정비법」 제73조① 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다.
1. 분양신청을 하지 아니한 자
2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자
3. 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자
4. 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자
② … 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다.

세 가지를 짚겠습니다.

• "150일"은 폐지된 구법입니다. 구 도시정비법 제47조가 "해당하게 된 날부터 150일 이내"였고, 2017년 3월 30일 시행본에서 이미 90일로 바뀌었습니다. 90 + 60 = 150이어서 혼동이 계속 재생산되는 것으로 보입니다.
• 90일은 협의 기간이지 지급 기한이 아닙니다. 구법에서는 90일이 "현금으로 청산하여야" 하는 완료 기한이었지만, 현행 제73조 제1항의 90일은 협의를 해야 하는 기간입니다.
• 대상자는 세 가지가 아니라 네 가지입니다. 제3호(투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없는 자)가 빠진 설명이 많습니다. 기산일도 인가일이 아니라 인가·고시된 날의 다음 날입니다.

기한을 넘기면 제3항에 따라 지연일수에 대한 이자가 붙습니다. 시행령 제60조 제2항의 이율은 6개월 이내 연 5%, 6개월 초과 12개월 이내 연 10%, 12개월 초과 연 15%입니다.

금액은 어떻게 정해지는가

시행령 제60조 제1항은 "현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다"고 하고, 재개발사업의 손실보상액 산정을 위한 감정평가법인등 선정은 토지보상법 제68조 제1항에 따르도록 합니다.

협의가 안 되면 수용재결(재개발) 또는 매도청구소송(재건축)으로 넘어갑니다. 그리고 관리처분계획에는 현금으로 청산해야 하는 토지등소유자별 명세와 청산방법을 적어야 합니다(시행령 제62조 제1호).

한편 분양신청과 무관하게, 법 제76조 제1항 제3호에 따라 너무 좁은 토지·건축물을 취득한 자나 정비구역 지정 후 분할된 토지·구분소유권을 취득한 자는 관리처분계획 수립 기준에 따라 현금으로 청산할 수 있습니다. 이건 재량 규정이고 성격이 다릅니다.

혼동되는 세 제도 — 전혀 다릅니다

도시개발법에는 "현금청산"이라는 문언이 아예 없습니다. 환지 과부족을 금전으로 정산하는 것은 청산금(제41조)이고, 성질도 다릅니다 — 환지를 더 받은 사람은 오히려 납부합니다. 청산금은 환지처분을 할 때 결정하고(제41조 제2항), 받을 권리나 징수할 권리는 5년이면 시효로 소멸합니다(제47조).

토지보상법 제63조의 제목은 "현금보상 등"이고 "현금청산"이라는 말은 그 법에 없습니다. 제1항 본문이 "손실보상은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급하여야 한다"는 원칙을 선언할 뿐이고, 이어지는 단서와 각 항에 대토보상·채권보상이라는 넓은 예외가 있습니다.

가로주택정비사업·소규모재건축이라면 또 다릅니다. 빈집법 제36조는 사업시행계획이 인가·고시된 날부터 90일 이내로 기산일이 다릅니다.

근거 법령

계약 전에 확인할 것

1. 내가 어느 제도에 해당하는지부터 가립니다 — 정비사업의 분양신청 문제인지, 환지 방식의 청산금인지, 공익사업 수용인지에 따라 법이 다릅니다.
2. 정비사업이라면 관리처분계획 인가·고시일을 확인하고 그 다음 날부터 90일을 셉니다. 사업시행자가 분양신청기간 종료 다음 날부터 협의를 시작할 수도 있습니다.
3. 협의 기간이 지났는데 수용재결 신청이나 매도청구소송이 없다면 지연이자가 발생하고 있는지 확인합니다.
4. 감정평가 결과를 받으면 평가서의 비교표준지, 시점 수정, 개별요인 비교 근거를 항목별로 확인합니다.
5. 환지 방식이라면 받는 쪽인지 내는 쪽인지 먼저 확인합니다. 청산금은 징수되는 경우도 있고 권리는 5년이면 소멸합니다.

함께 보기: 수용재결 · 대토보상 · 감정평가 · 환지방식