지목이란 — 28개 지목의 뜻과 지목이 투자에 미치는 영향

토지대장을 열면 "지목"이라는 칸이 있습니다. 전, 답, 임야, 대, 잡종지 같은 글자가 적힌 이 칸은 땅의 현재 용도를 나타내는 법적 구분입니다. 지목은 가격, 세금, 건축 가능성과 모두 연결돼 있어서 토지를 볼 때 가장 먼저 확인하는 항목 중 하나입니다.

지목의 뜻

공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률은 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분해 지목을 정하고 지적공부에 등록하도록 합니다. 지목은 현재 28개로 구분됩니다. 대표적인 것은 다음과 같습니다.

• 전·답·과수원: 농사를 짓는 땅. 농지법 적용 대상이 되는 경우가 많습니다.
• 임야: 산림 및 원야. 산지관리법과 연결됩니다.
• 대(垈): 주거·상업·업무용 건축물의 부지. 건축이 가능한 땅의 전형입니다.
• 잡종지: 다른 지목에 속하지 않는 땅. 야외 창고나 물건 적치 같은 용도가 해당합니다.
• 도로·하천·구거·제방: 공공 목적 시설용지
• 공장용지·창고용지·주차장 등: 해당 용도로 쓰이는 땅

지목이 영향을 미치는 것

1. 건축 가능성: 지목이 전·답이어도 용도지역에 따라 건축이 가능하지만, 이때는 농지전용허가 같은 별도 절차가 필요합니다. 대지는 이미 건축 용도로 등록돼 있어 절차가 단순한 편입니다.
2. 세금: 재산세 과세 방식이 지목과 실제 이용 상태에 따라 달라지고, 농지·임야 관련 양도세 감면이나 비사업용 토지 판단에도 지목이 쓰입니다.
3. 대출: 금융기관은 지목에 따라 담보 평가를 다르게 합니다. 일반적으로 대지가 가장 평가가 좋습니다.

지목 변경은 어떻게 하나

지목 변경은 토지 소유자가 지적소관청에 신청해서 이뤄집니다. 다만 지목만 마음대로 바꿀 수는 없습니다. 농지는 농지전용허가, 산지는 산지전용허가, 개발이 필요한 경우 개발행위허가 같은 선행 절차를 거쳐 실제 용도가 바뀐 뒤에 신청하는 구조입니다. 허가 없이 지목만 바꿔 달라고 하는 것은 불가능하고, 허가 없이 용도를 바꾸면 원상복구 명령이나 이행강제금 같은 제재를 받을 수 있습니다.

현황과 지목이 다를 때

전으로 등록돼 있지만 실제로는 오래전부터 창고로 쓰이는 땅이 있습니다. 이런 땅은 거래할 때 문제를 일으킵니다. 지목은 전이라 건축과 대출이 제한되는데 현황은 건축물이 서 있는 상태일 수 있기 때문입니다. 현황과 공부(공적 장부)가 다르면 가격을 할인해서 사야 하고, 정리하는 비용을 누가 부담하는지 계약서에 명시해야 합니다.

산지의 지목과 법적 구분은 준보전산지 해설을 같이 보면 이해하기 쉽습니다.

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