개발행위허가 — 어떤 행위가 대상이고, 어떤 기준으로 심사하나

땅을 샀다고 곧바로 터를 닦고 건물을 지을 수는 없습니다. 도시지역과 비도시지역 구분 없이, 토지의 모양을 바꾸는 행위 대부분은 개발행위허가를 받아야 합니다. 이 허가를 받지 않고 공사부터 하면 불법이 되어 원상복구와 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.

개발행위허가란

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조는 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석 채취, 토지 분할, 물건을 쌓아 놓는 행위에 대해 특별시장·광역시장·시장 또는 군수의 허가를 받도록 정합니다. 난개발을 막고 계획적으로 개발하도록 하는 제도입니다.

허가 대상 행위 한눈에

• 건축물의 건축 또는 공작물의 설치
• 토지의 형질변경(절토, 성토, 정지, 포장 등)
• 토석의 채취
• 토지 분할(건축물이 있는 대지는 제외되는 경우가 있음)
• 녹지지역·관리지역·자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아 놓는 행위

다만 경작을 위한 토지 형질변경 등 일부는 허가 없이 할 수 있고, 건축법에 따른 건축허가를 받으면 개발행위허가가 의제(함께 받은 것으로 간주)되는 경우도 있습니다. 이 범위는 법 시행령으로 정하므로 해당 사업 전에 확인이 필요합니다.

허가 기준

법 제58조는 허가권자가 다음 사항을 검토해 허가 여부를 결정하도록 합니다.

1. 용도지역별 특성에 맞는 행위인가
2. 도시·군관리계획이나 도시·군계획시설 사업에 지장이 없는가
3. 기반시설(도로, 상하수도 등)이 충분한가, 부족하면 확보 계획이 있는가
4. 주변 경관과 환경, 주변 토지 이용과 조화를 이루는가
5. 경사도, 입목 축적, 표고 같은 개발 밀도 기준을 충족하는가

경사도와 입목축적 같은 세부 수치는 시·군 조례가 정하기 때문에 같은 산이라도 지자체에 따라 허가 여부가 달라질 수 있습니다. 투자 판단 시 "법으로는 되지만 조례에서 막히는" 경우를 반드시 확인해야 합니다.

이행보증과 준공

허가권자는 개발행위로 인한 도로·하천 파손 가능성이나 환경 오염이 우려되는 경우 이행보증금 예치를 조건으로 붙일 수 있습니다. 공사가 끝나면 준공검사를 받아야 하고, 검사를 통과하지 못하면 사용승인이나 지목 변경으로 이어지지 않습니다.

토지 매입 전 점검

1. 토지이음에서 용도지역과 각종 규제(보전산지, 농업진흥구역, 군사시설 등)를 확인합니다.
2. 관할 시·군 개발행위 담당 부서에 해당 필지의 개발행위 가능 여부를 사전 문의합니다.
3. 규모가 큰 경우 토목설계사무소에 가능성 검토를 의뢰합니다. 문의만으로 허가를 약속받는 것은 아니지만, 불가 요인을 미리 확인할 수 있습니다.

용어 정리는 개발행위허가 용어 해설을 참고하세요.

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