건폐율·용적률 뜻과 계산 — 땅에 얼마나 지을 수 있는지 구하는 법

토지를 보러 가면 "건폐율 60%, 용적률 200%"라는 말을 듣게 됩니다. 이 숫자만 알면 그 땅에 얼마나 지을 수 있는지 대략 계산할 수 있습니다. 건폐율과 용적률은 서로 다른 개념이므로 먼저 두 용어의 뜻부터 구분하겠습니다.

건폐율

건폐율은 대지면적에서 건축면적이 차지하는 비율입니다. 건물 1층(정확히는 건축물 외벽 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평 투영면적)이 땅의 몇 퍼센트를 덮는지를 제한하는 기준입니다.

건폐율 = 건축면적 ÷ 대지면적 × 100

용적률

용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율입니다. 연면적은 건물 각 층 바닥면적을 모두 합한 값이지만, 지하층 면적과 지상층의 주차장 면적 등은 용적률 계산 때 제외하는 것이 원칙입니다.

용적률 = 연면적(용적률 산정용) ÷ 대지면적 × 100

계산 예시

대지면적 200㎡, 건폐율 한도 60%, 용적률 한도 150%인 땅이라고 가정합니다.

• 건축면적 한도 = 200 × 0.6 = 120㎡ (1층 바닥이 최대 120㎡)
• 연면적 한도 = 200 × 1.5 = 300㎡ (각 층 합계가 최대 300㎡)
• 120㎡씩 2층을 지으면 240㎡로 용적률 한도 안이고, 2.5층 정도까지 가능한 규모

실제로는 높이 제한, 일조권, 건축선 후퇴, 주차장 설치 기준 같은 다른 규제도 같이 적용되므로 이 계산은 상한선의 감각을 잡는 용도로만 쓰세요.

한도는 어디서 정하나

국토계획법과 시행령은 용도지역별 건폐율·용적률의 최대 범위를 정하고, 구체적인 수치는 시·군 조례가 그 범위 안에서 정합니다. 그래서 같은 용도지역이라도 지자체마다 숫자가 다릅니다. 토지이음 토지이용계획확인서나 해당 지자체 도시계획 조례에서 확인합니다. 용도지역별 구분은 관리지역 세분 사례에서 더 자세히 볼 수 있습니다.

자주 하는 실수

1. 도로로 편입되는 부분을 대지면적에 포함: 건축선 후퇴로 도로가 되는 부분은 대지면적에서 빼야 합니다.
2. 지하층과 주차장 면적을 용적률에 넣음: 원칙적으로 용적률 산정에서 제외됩니다.
3. 필지 전체가 하나의 용도지역이라고 가정: 한 필지가 둘 이상의 용도지역에 걸치면 걸친 면적 비율에 따라 계산합니다.

용어는 건폐율 해설과 용적률 해설에도 정리돼 있습니다.

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