지상권과 법정지상권 — 남의 땅 위의 건물, 어떻게 되나

토지 위에 다른 사람 소유의 건물이 있거나, 토지 일부에 송전선·터널·통로가 지나가는 경우가 있습니다. 이런 땅을 거래하거나 경매로 사려면 지상권과 법정지상권을 구분해서 이해해야 합니다.

지상권의 뜻

지상권은 타인의 토지에서 건물이나 기타 공작물, 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 물권입니다(민법 제279조). 계약으로 설정하고 등기하면 효력이 생기며, 토지 소유자가 바뀌어도 지상권자는 권리를 주장할 수 있습니다. 을구에 등기됩니다.

존속기간

민법 제280조는 계약으로 기간을 정하지 않은 경우를 포함해 최단 존속기간을 정합니다. 견고한 건물이나 수목 소유가 목적이면 30년, 그 외 건물은 15년, 건물 이외의 공작물은 5년이 최단 기간입니다. 이보다 짧게 정해도 위 기간으로 늘어납니다.

지상권과 임대차의 차이

• 지상권은 물권이어서 등기하면 제3자에게 효력이 있고, 지상권자가 지상권을 양도하거나 담보로 쓸 수 있습니다.
• 임대차는 계약 당사자 사이의 채권이어서 소유자가 바뀌면 새 소유자에게 대항하기 어려운 경우가 있습니다.

법정지상권이란

계약이 없어도 법률의 규정에 따라 지상권이 생기는 경우가 있습니다. 대표적인 것이 민법 제366조의 법정지상권입니다. 토지와 건물이 같은 소유자였다가, 저당권 실행(경매)으로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우에, 건물 소유자는 건물을 계속 쓰기 위해 토지에 대한 지상권을 갖는 것으로 봅니다.

법정지상권이 성립하는 요건

1. 저당권을 설정할 당시 건물이 존재해야 합니다(건물이 아직 없는 경우는 성립하지 않는 것이 원칙).
2. 저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 같아야 합니다.
3. 경매 등으로 토지와 건물의 소유자가 달라져야 합니다.
4. 토지나 건물에 설정한 저당권이 실행되어 경락(낙찰)이 이루어져야 합니다.

이 요건은 판례를 통해 구체화되었고 사실관계에 따라 해석이 갈립니다. 요건 충족 여부가 불분명하다면 경매 입찰 전에 변호사에게 확인해야 합니다.

투자자가 조심할 점

• 토지만 경매에 나온 경우: 지상 건물에 법정지상권이 인정되면 낙찰받아도 건물을 철거할 수 없고, 지료를 받는 정도에 그칠 수 있습니다. 소위 "법정지상권 성립 여지 있음"이라고 적힌 물건은 가격이 낮은 대신 위험이 큽니다.
• 건물이 무허가라도: 건물의 소유권 자체가 문제될 수 있고, 판단이 복잡해집니다.
• 지료: 법정지상권자는 토지 소유자에게 지료를 지급해야 하고, 지료를 오래 연체하면 소유자가 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다.

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