가등기·가압류 있는 땅, 계약 전에 등기부에서 확인해야 하는 이유

매매계약서에 도장 찍기 전에 가장 많이 건너뛰는 확인이 등기부등본의 권리 사항입니다. 소유자 이름만 확인하고 "어차피 잔금 치르면 말소되겠지" 하고 넘기는 경우가 많은데, 말소되는 권리와 말소되지 않는 권리는 성격이 다릅니다.

등기부등본, 어디에 무엇이 적혀 있나

등기부등본은 세 부분으로 나뉩니다. 표제부는 토지의 소재·지목·면적, 갑구는 소유권에 관한 사항, 을구는 소유권 이외의 권리입니다.

• 갑구: 소유권 이전 이력, 소유권을 대상으로 한 가등기·가압류·가처분, 압류, 경매개시결정 등
• 을구: 근저당권, 전세권, 지상권, 지역권 등

그래서 근저당(대출)은 을구에서, 토지 소유권을 대상으로 한 가등기·가압류·가처분은 갑구에서 봅니다. 다만 전세권·저당권처럼 을구에 올라 있는 권리 자체를 대상으로 한 가등기·가압류·처분금지가처분은 을구 쪽에 기록되는 것이 등기 실무이므로, 두 구를 모두 읽어야 합니다. 계약 전에는 두 구를 모두 읽어야 합니다. 한쪽만 보면 절반만 본 것입니다.

근저당, 가등기, 가압류는 왜 다른가

근저당은 대출금 담보입니다. 매도인이 잔금 받아 대출을 갚고 말소하는 흔한 구조라, 잔금일에 말소와 잔금 지급을 맞물려 처리하면 됩니다.

가등기는 나중에 소유권을 넘겨받겠다는 예약 등기입니다. 가등기권자가 본등기를 하면 순위는 가등기 시점으로 올라가기 때문에, 그 사이에 이전받은 매수인의 등기가 효력을 잃을 수 있습니다. 돈을 다 치르고 등기까지 받았는데 소유권을 지키지 못하는 최악의 경우가 이 구조에서 나옵니다. 다만 모든 가등기가 같은 것은 아니어서, 소유권이전청구권 보전 가등기인지 담보 목적 가등기인지에 따라 법적 처리가 달라집니다.

가압류는 채권자가 "이 부동산을 함부로 처분하지 말라"고 법원에 걸어둔 보전처분입니다. 가압류 상태에서도 매매계약 자체는 유효하지만, 가압류 채권자가 이후 강제집행(경매)에 들어가면 매수인은 소유권을 지키기 어려워집니다.

계약 전 확인 순서

1. 갑구에 가등기·가압류·가처분이 있는지 확인하고, 을구의 권리에 걸린 같은 종류의 기록이 없는지도 봅니다. 을구의 근저당 채권최고액도 함께 봅니다.
2. 있다면 누가 권리자이고, 매도인이 잔금일 전에 말소할 수 있는지 확인합니다. 말소 가능성은 매도인의 말이 아니라 권리자의 말소 동의서나 변제 증빙으로 확인합니다.
3. 확인이 안 되면 계약금을 최소화하고, "잔금은 해당 권리 말소 확인 후 지급한다"는 특약을 넣습니다.
4. 금액이 크면 법무사나 변호사에게 등기부 검토를 맡기는 비용을 아끼지 않는 편이 낫습니다.
5. 잔금일 당일에 등기부를 다시 발급받아 권리 상태가 계약 시점과 같은지 확인합니다. 계약 후 잔금 사이에 새 권리가 등기될 수 있습니다.

특약 문구의 방향

계약서에 쓸 문구는 "말소될 예정이다"가 아니라 "말소되는 것을 잔금 지급 조건으로 한다"는 구조여야 합니다. 구체적인 문구는 거래 사정마다 달라지므로 전문가 검토를 권합니다.

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