준보전산지로 바뀌었다고 아무거나 지을 수 있는 게 아닙니다 — 실제 고시로 확인

토지 커뮤니티에서 꼭 한 번씩 나오는 질문이 있습니다. "보전산지가 해제됐다는데 이제 뭐든 지을 수 있는 거 아닌가요?" "준보전산지로 바뀌었으면 개발이 다 되는 거 아니에요?" 결론부터 말하면 아닙니다. 등급이 낮아진 것은 맞지만, 그것이 허가 없이 개발할 수 있다는 뜻은 아닙니다.

실제 고시 사례

2026년 8월 20일 남양주시가 낸 보전산지 지정해제 고시(고시 제2026-327호)가 이 사례를 그대로 보여줍니다. 내용은 단순합니다.

• 위치: 남양주시 조안면 삼봉리 1-59번지
• 변경: 임업용산지(보전산지의 한 종류) → 준보전산지
• 근거: 산지관리법 제6조, 같은 법 시행령 제5조, 토지이용규제 기본법 제8조

눈여겨볼 부분은 첨부된 산지구분도안입니다. 이 필지의 지목이 이미 "창고용지"로 표시되어 있습니다. 예전에 산지전용허가를 받아 창고 용도로 실제 전용이 끝난 땅이고, 이번 고시는 그 현실에 맞춰 산지 등급을 사후적으로 정리한 성격이 강합니다. 새로 개발을 허가한 것이 아니라, 이미 벌어진 일을 서류에 맞춘 것입니다. 고시 원문은 토지이음의 고시정보에서 직접 확인할 수 있습니다.

산지 구분 한눈에 보기

• 보전산지 중 임업용산지: 임업 관련 시설 등으로 전용이 제한적으로 허용됩니다.
• 보전산지 중 공익용산지: 전용이 원칙적으로 가장 엄격하게 제한됩니다.
• 준보전산지: 주택, 근린생활시설, 공장 등 상대적으로 넓은 범위의 전용이 가능합니다.

준보전산지가 되면 전용 가능한 용도의 폭이 넓어지고 심사 문턱이 낮아지는 것은 맞습니다. 여기까지는 분명한 호재입니다.

그래도 "마음대로 개발"이 오해인 이유

준보전산지도 여전히 산지관리법의 적용을 받습니다. 등급이 내려가도 다음 절차는 그대로 남습니다.

1. 산지전용허가 또는 산지전용신고(용도·규모에 따라 둘 중 하나)
2. 대체산림자원조성비 납부
3. 경사도·입목축적 등 전용허가 기준 충족 여부 심사
4. 국토계획법상 용도지역(관리지역·농림지역 등) 규제 충족

산지 등급과 용도지역은 서로 다른 규제 체계라 개발을 하려면 둘 다 통과해야 합니다. 준보전산지 지정은 산지 쪽 문턱만 낮출 뿐 나머지 인허가를 면제하지 않습니다.

직접 확인하는 방법

1. 토지이음(eum.go.kr) → 고시정보에서 지역과 기간으로 검색해 해당 고시를 엽니다.
2. 고시의 도엽번호·위치·변경 사유를 확인합니다. 사후 정리성 고시인지 신규 개발 허용인지 사유에서 갈립니다.
3. 산지정보시스템(forestland.go.kr)에서 같은 지역의 산지구분도를 조회합니다.
4. 면적·지목·소유관계는 지적도와 토지대장에서 따로 확인합니다. 고시문은 법적 측량 근거가 아닌 경우가 많습니다.

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