준보전산지 됐다고 아무거나 지을 수 있는 거 아닙니다 — 남양주 실제 고시로 확인해보기
k4l*** · 2026-09-01
토지 카페나 커뮤니티 돌아다니다 보면 꼭 한 번씩 나오는 질문이 있습니다.
"이 땅 보전산지 해제됐다는데, 이제 뭐든 지을 수 있는 거 아닌가요?" "준보전산지로 바뀌었으면 개발 다 되는 거 아니에요?"
결론부터 말하면 —
아닙니다.
등급이 낮아진 건 맞는데, 그게 "허가 없이 개발 가능"을 의미하지는 않아요. 마침 최근 남양주시에서 이 사례를 그대로 보여주는 실제 고시가 하나 나왔길래, 이걸 가지고 산지 등급 얘기를 한번 정리해보겠습니다.
실제 사례: 남양주시 고시 제2026-327호
2026년 8월 20일, 남양주시가 낸 "보전산지 지정해제 고시"입니다. 내용은 간단합니다.
위치
: 남양주시 조안면 삼봉리 1-59번지
변경
: 임업용산지(보전산지의 한 종류) → 준보전산지
근거
: 산지관리법 제6조, 같은 법 시행령 제5조 / 토지이용규제 기본법 제8조
여기서 눈여겨볼 부분은 첨부된 산지구분도안입니다. 지도를 보면 이 필지의 지목이 이미 "창고용지"로 표시되어 있어요. 즉 이 땅은 예전에 이미 산지전용허가를 받아 창고 용도로 실제 전용이 끝난 상태였고, 이번 고시는 그 현실에 맞춰 산지 등급 분류를 사후적으로 정리한 것에 가깝습니다. 새로 개발을 허가해준 게 아니라, 이미 벌어진 일을 서류상으로 맞춘 거죠.
산지는 어떻게 나뉘나 — 등급표로 정리
보전산지 : 임업용산지 임업·농업 관련 시설 등으로 제한적 전용 강함
보전산지 공익용산지 전용 자체가 원칙적으로 엄격히 제한 가장 강함
준보전산지 - 주택, 근린생활시설, 공장 등 비교적 넓은 범위로 전용 가능 상대적으로 완화
※ 준보전산지가 되면 "전용 가능한 용도의 폭"이 넓어지고 심사 문턱도 낮아지는 건 맞습니다. 여기까지는 확실히 호재입니다.
그런데 왜 "임의 개발 가능"은 오해인가
준보전산지도 여전히
산지관리법의 적용을 받는 산지
입니다. 등급이 낮아졌다고 규제가 사라지는 게 아니라, 다음 절차가 그대로 남아 있습니다.
산지전용허가 또는 산지전용신고 (용도·규모에 따라 둘 중 하나)
대체산림자원조성비 납부
경사도·입목축적 등 전용허가 기준 충족 여부 심사
산지관리법과는 별개로, 국토계획법상 용도지역(관리지역·농림지역 등) 규제도 동시에 충족해야 함
즉 "산지 등급"과 "용도지역"은 서로 다른 규제 체계이고, 개발을 하려면 이 둘을 다 통과해야 합니다. 준보전산지 지정은 그중 산지 쪽 문턱을 낮춰주는 것뿐, 나머지 인허가를 면제해주는 게 아니에요.
직접 확인하고 싶다면 — 실전 체크리스트
관심 있는 필지가 있다면 아래 순서로 직접 확인할 수 있습니다.
토지이음(eum.go.kr)
→ 고시정보 메뉴 → 지역(시도/시군구) + 기간 필터로 검색하면 해당 지역 도시계획·산지 관련 고시를 전부 볼 수 있습니다.
고시 목록에서 관심 있는 건을 열어 도엽번호, 위치, 변경 사유를 확인합니다.
산지정보시스템(forestland.go.kr)
에서 같은 도엽번호로 조회하면 산지구분도(현재 산지 등급 지도)를 직접 볼 수 있습니다.
정확한 면적·지목·소유관계는 지적도·토지대장에서 별도로 확인해야 합니다. 고시문 자체는 법적 측량 근거로 쓸 수 없다는 단서가 붙어 있는 경우가 많습니다.
정리
보전산지 → 준보전산지 전환은 규제 등급 완화이지, 개발 허가가 아닙니다.
준보전산지가 되어도 산지전용허가/신고, 대체산림자원조성비, 용도지역 규제는 그대로 적용됩니다.
이번 남양주 사례처럼, 이미 전용이 끝난 땅에 대한 "사후 정리성" 고시인 경우도 많으니 고시 사유를 꼭 확인하세요.
여러분 관심 지역에도 비슷한 고시 뜬 거 있으면 댓글로 공유해주세요. 어떤 사례인지 같이 뜯어봐도 재밌을 것 같습니다.
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