가등기·가압류 있는 땅, 계약 전에 등기부 "을구"부터 봐야 하는 이유

매매계약서에 도장 찍기 전에 가장 많이 건너뛰는 게 등기부등본 "을구"입니다. "갑구"는 소유자 확인하려고 다들 보는데, 을구는 근저당·가등기·가압류 같은 권리관계가 적혀 있는데도 "어차피 잔금 치르면 말소되겠지" 하고 넘기는 경우가 많습니다.

문제는 순서입니다. 근저당은 대출금이라 잔금으로 갚고 말소하면 되는 흔한 케이스지만, 가등기와 가압류는 다릅니다.

가등기

는 나중에 소유권을 넘겨받겠다는 예약 등기입니다. 매도인이 그 가등기권자에게 진짜로 소유권을 넘겨야 하는 상황이면, 나중에 가등기가 본등기로 바뀌면서 그 사이에 있던 내 소유권(매수인인 나)이 통째로 밀려날 수 있습니다. 돈 다 치르고 등기 이전받았는데 원인무효가 되는 최악의 경우가 이겁니다.

가압류

는 채권자가 "이 부동산 함부로 처분하지 마라"고 법원에 걸어둔 것입니다. 가압류 상태에서 매매계약을 해도 계약 자체는 유효하지만, 나중에 가압류 채권자가 강제집행(경매)에 들어가면 매수인이 소유권을 지키기 어려워집니다.

그래서 계약 전에 확인해야 할 순서는 이렇습니다.

첫째, 등기부 을구에 가등기·가압류·가처분이 있는지 확인합니다.

둘째

, 있다면 그게

언제 말소될 예정인지, 매도인이 잔금일 전에 말소 가능한지 확인

합니다.

셋째, 확인이 안 되면 계약금은 최소화하고 잔금은 말소 확인 후 지급하는 조건으로 특약을 넣습니다

. 넷째, 금액이 크면 법무사·변호사한테

등기부 자체를 한 번 검토

받는 비용을 아끼지 않는 게 낫습니다.

정리하면 — 갑구만 보고 계약하는 건 절반만 본 겁니다. 을구에 가등기·가압류가 있으면 "말소되겠지"가 아니라 "말소되는 걸 잔금 조건으로 걸어두는" 방식으로 계약서를 써야 안전합니다.

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